Gần đây, tác giả đã tham gia sâu vào một số dự án token hóa tài sản thế giới thực (RWA), và đã nghiên cứu sâu về các hoạt động liên quan trong thực tiễn. Để thuận tiện cho độc giả, bài viết này sẽ chia sẻ một số quan sát và suy nghĩ cốt lõi của chúng tôi dưới dạng câu hỏi và trả lời (FAQ).
Q1: Tại sao RWA gần đây lại hot?
Nguyên nhân chính dẫn đến sự bùng nổ của RWA là việc có hiệu lực chính thức của "Nghị định về Stablecoin" vào ngày 1 tháng 8 năm 2025 tại Hồng Kông. Điều này đánh dấu sự tuân thủ toàn diện của stablecoin với tư cách là đồng tiền tham chiếu cho việc thanh toán giao dịch. Trong bối cảnh chính phủ Hồng Kông tích cực hỗ trợ việc phát hành tài sản ảo hợp pháp, một khung thị trường tài sản ảo đã hình thành với các quy định pháp lý và giao dịch tuân thủ.
Từ góc độ động lực thị trường, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng RWA tại Hồng Kông có thể mở ra một kênh tài trợ tuân thủ hoàn toàn mới, một số công ty niêm yết cũng hy vọng có thể tăng cường niềm tin của thị trường và giá cổ phiếu thông qua việc tham gia vào lĩnh vực này. Sự kỳ vọng này có điểm tương đồng với một phần tâm lý thị trường trong cơn sốt ICO ban đầu.
Q2: Sự khác biệt giữa RWA ở Hồng Kông và RWA Web3 là gì?
Sự khác biệt rất lớn, hai bên thậm chí không có mối liên hệ trực tiếp nào.
Cốt lõi của RWA tại Hồng Kông là "tuân thủ toàn bộ chuỗi". Tài sản cơ sở cần phải đáp ứng yêu cầu pháp lý của cả hai khu vực, tức là tuân thủ quy định của nơi có tài sản (như nội địa) và quy định địa phương của Hồng Kông. Yêu cầu tuân thủ này không chỉ dừng lại ở mức độ công nghệ của "chuỗi liên kết xác nhận quyền sở hữu", mà nó phải được xây dựng trên cơ sở các tài liệu có hiệu lực pháp lý rõ ràng. Ví dụ, tài sản dữ liệu cần hoàn thành việc báo cáo xuất cảnh tuân thủ, trong khi tài sản vật chất cần thực hiện các thủ tục chuyển giao xuất cảnh tuân thủ.
Có một giả định phổ biến trên thị trường, chẳng hạn như việc phát hành RWA tại Hồng Kông sau khi xác nhận quyền sở hữu bất động sản trong nước trên chuỗi. Tuy nhiên, trong khung hiện tại, con đường này hoàn toàn không khả thi. Thứ nhất, Ủy ban Chứng khoán Hồng Kông (SFC) rõ ràng cấm giao dịch tự động trên chuỗi; thứ hai, việc chuyển nhượng toàn bộ quyền sở hữu bất động sản trong nước sang Hồng Kông gặp phải những rào cản pháp lý và thực tiễn to lớn.
Hiện tại, hình thức RWA được HKMA khuyến khích chủ yếu tập trung vào stablecoin và trái phiếu token hóa (như trái phiếu xanh do chính phủ phát hành). Đối với RWA vật lý rộng rãi hơn, mô hình hoạt động vẫn chưa rõ ràng, nhưng có thể xác định rằng các cơ quan quản lý không chấp nhận mô hình phát hành chỉ dựa vào quyền sở hữu trên blockchain, tài sản phải hoàn toàn nằm dưới hệ thống quản lý của Hong Kong.
Do đó, RWA ở Hồng Kông trong việc ứng dụng công nghệ blockchain, nhấn mạnh nhiều hơn đến bản chất của nó như một "sổ cái phân tán có quy định", thay vì việc giao dịch và lưu thông tự do toàn cầu mà RWA Web3 đang theo đuổi.
Q3: Làm thế nào để hiểu một cách đơn giản về RWA ở Hồng Kông?
Ở giai đoạn hiện tại, có thể hiểu RWA Hong Kong như một "thị trường hợp đồng tương lai cho phép phát hành tuân thủ cá nhân."
Giống như hợp đồng tương lai dầu thô cần có nơi lưu trữ cụ thể để giữ và giao hàng dầu thô thực tế, RWA của Hồng Kông cũng yêu cầu tài sản cơ sở của nó phải ở trạng thái có thể được các cơ quan quản lý tài chính Hồng Kông kiểm soát hiệu quả. Nếu tài sản vật chất cơ sở của một RWA không thể được kiểm soát, thì khả năng cao là nó sẽ không được phê duyệt. Ví dụ, việc RWA hóa lợi tức cho thuê từ bất động sản ngoài khu vực Hồng Kông, do bản thân bất động sản và hành vi hợp đồng cho thuê không thể trực tiếp chịu sự quản lý của Hồng Kông, khả năng phê duyệt của các dự án như vậy là rất thấp.
Ngược lại, một số tài sản vô hình, như bản quyền văn hóa giải trí, có khả năng lớn hơn. Chỉ cần các tài sản này có quyền sở hữu rõ ràng và tuân thủ pháp luật tại đại lục, và có thể chuyển nhượng quyền lợi hợp pháp của chúng sang thực thể quản lý ở Hồng Kông, thì lợi nhuận trong tương lai của chúng có thể được sử dụng để phát hành RWA.
Cần lưu ý rằng chính phủ Hồng Kông hiện không yêu cầu bắt buộc các tài sản cơ sở của RWA phải nằm trong lãnh thổ Hồng Kông, yêu cầu cốt lõi là tài sản có thể “được chính phủ Hồng Kông quản lý”. Dựa trên điều này, tác giả dự đoán rằng, ngay cả khi một tài sản chất lượng tốt không nằm ở Hồng Kông, nhưng nếu có thể cung cấp bộ chứng chỉ đáng tin cậy đáp ứng yêu cầu quản lý của Hồng Kông (ví dụ, báo cáo kiểm toán liên tục do các công ty kiểm toán "Big Four" cung cấp), vẫn có khả năng được phê duyệt để phát hành.
Q4: Phát hành RWA có thể giao dịch ngay không?
Không được. Phát hành RWA và giao dịch RWA là hai việc hoàn toàn độc lập.
Việc phát hành RWA gần giống với một hành động huy động vốn. Khi đơn xin phát hành được phê duyệt, bên phát hành có thể huy động vốn từ các "nhà đầu tư đủ điều kiện" (Professional Investor). Nhưng điều này không có nghĩa là token có thể được giao dịch công khai.
Nếu muốn thực hiện giao dịch, theo các ranh giới quản lý do Ủy ban Chứng khoán và Tương lai Hồng Kông (SFC) quy định, việc giao dịch tự động RWA token trên chuỗi là hoàn toàn bị cấm. Con đường duy nhất là xin niêm yết (Listing) trên nền tảng giao dịch tài sản ảo có giấy phép tại Hồng Kông (VASP).
Ngoài ra, những nền tảng giao dịch tài sản ảo tuân thủ quy định này chỉ mở cửa cho các nhà đầu tư đủ điều kiện, điều này về cơ bản loại bỏ khả năng thu hút số lượng lớn nhà đầu tư bán lẻ thông qua việc tiếp thị cộng đồng hoặc thổi phồng, điều này hoàn toàn khác biệt với mô hình hoạt động của một số tài sản tiền điện tử (như đồng Meme). Đồng thời, việc niêm yết và giao dịch trên các nền tảng tuân thủ quy định cũng dự kiến sẽ phát sinh chi phí không nhỏ.
Q5: Về việc phát hành stablecoin tuân thủ ở Hồng Kông thì sao?
Trong tất cả các loại RWA, khả năng phát hành stablecoin tuân thủ quy định là lớn nhất, đặc biệt là stablecoin phát hành dựa trên các tài sản chất lượng cao như đô la Hồng Kông, nhân dân tệ ngoài khơi, đô la Mỹ hoặc trái phiếu có xếp hạng tín dụng cao.
Tất nhiên, rào cản cũng rất cao. Chưa nói đến quy trình tuân thủ phức tạp, chỉ riêng chi phí tài chính cũng đã tạo ra rào cản gia nhập rất lớn đối với hầu hết các doanh nghiệp khởi nghiệp. Theo "Quy định về Stablecoin", tổ chức phát hành cần thực tế nộp ít nhất 25 triệu đô la Hồng Kông làm vốn thực góp, và phải chịu sự giám sát tập trung từ Cơ quan Quản lý Tiền tệ. Ngoài ra, stablecoin phát hành phải có 100% tài sản lưu động chất lượng cao làm hỗ trợ dự trữ.
Q6: Công nghệ chuỗi liên minh có thể được sử dụng để phát hành RWA Hồng Kông không?
Đây là một hiểu lầm lớn thường gặp gần đây. Các trường hợp ứng dụng của chuỗi liên minh trong nước (như xác quyền, truy xuất nguồn gốc) và yêu cầu tuân thủ của RWA ở Hồng Kông có thể nói là hoàn toàn không liên quan đến nhau, nhưng một số người đứng đầu doanh nghiệp mà chúng tôi tiếp xúc thường nhầm lẫn giữa hai điều này.
Hiệu lực pháp lý của dự án RWA tại Hong Kong hoàn toàn phụ thuộc vào tính rõ ràng về quyền sở hữu và giá trị thực của tài sản cơ sở. Theo phân tích của các chuyên gia pháp lý tại Hong Kong, người phát hành phải thực hiện nghĩa vụ xác minh nghiêm ngặt, bao gồm:
1 Kiểm tra văn bản pháp lý: Xác nhận tài sản không có bất kỳ quyền hạn nào thông qua tài liệu đăng ký quyền sở hữu, tuyên bố tư pháp, v.v.
2 Kiểm toán xuyên suốt tài chính: Ủy thác cho các tổ chức kiểm toán có giấy phép kiểm tra dòng tiền, nợ phải trả của tài sản, phòng ngừa gian lận tài chính.
3 Đánh giá độc lập từ bên thứ ba: Đối với tài sản phi tiêu chuẩn, cần được tổ chức đánh giá độc lập sử dụng nhiều mô hình để thực hiện việc chứng thực đánh giá.
Nói một cách đơn giản, dự án RWA ở Hồng Kông chỉ công nhận các tài liệu văn bản có hiệu lực pháp lý và kết quả kiểm tra của các tổ chức bên thứ ba có giấy phép, hoàn toàn không chấp nhận "quyền sở hữu trên chuỗi" ở cấp độ kỹ thuật như là cơ sở của hiệu lực pháp lý.
Q7: Phát hành RWA tại Hồng Kông có tác dụng gì?
Theo quan điểm của tác giả, đối với các doanh nghiệp chính thức, vai trò cốt lõi chủ yếu có hai điểm: thứ nhất là mở rộng các kênh tài chính hợp pháp cho tài sản chất lượng cao; thứ hai là đối với các công ty niêm yết, có thể là tín hiệu tích cực để nâng cao niềm tin của thị trường.
Tuy nhiên, cần phải cảnh giác rằng, trong thị trường hiện tại có rất nhiều người tham gia sử dụng RWA như một câu chuyện đầu cơ. Mục đích thực sự của họ có thể không phải là hoàn thành việc phát hành tuân thủ, mà là lợi dụng khái niệm nóng này để huy động vốn tư nhân hoặc thao túng thị trường. Hiện tượng này không phải là hiếm trong ngành và đáng để các nhà đầu tư và người làm nghề phải cảnh giác cao.
Tóm tắt
Tóm lại, RWA ở Hong Kong là một lĩnh vực cực kỳ mới, số lượng các trường hợp thành công có thể đếm trên đầu ngón tay. Do đó, quan điểm của bài viết này có thể vẫn còn hạn chế, tác giả cũng sẽ liên tục cập nhật nhận thức của mình cùng với sự hiểu biết sâu sắc hơn về lĩnh vực này. Bài viết này chỉ như một ghi chép cá nhân tại thời điểm hiện tại, hy vọng có thể cung cấp một số tham khảo giá trị cho các đồng nghiệp quan tâm đến lĩnh vực này.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Phân tích độ sâu RWA ở Hong Kong: Câu hỏi thường gặp từ tuyến đầu
Giới thiệu
Gần đây, tác giả đã tham gia sâu vào một số dự án token hóa tài sản thế giới thực (RWA), và đã nghiên cứu sâu về các hoạt động liên quan trong thực tiễn. Để thuận tiện cho độc giả, bài viết này sẽ chia sẻ một số quan sát và suy nghĩ cốt lõi của chúng tôi dưới dạng câu hỏi và trả lời (FAQ).
Q1: Tại sao RWA gần đây lại hot?
Nguyên nhân chính dẫn đến sự bùng nổ của RWA là việc có hiệu lực chính thức của "Nghị định về Stablecoin" vào ngày 1 tháng 8 năm 2025 tại Hồng Kông. Điều này đánh dấu sự tuân thủ toàn diện của stablecoin với tư cách là đồng tiền tham chiếu cho việc thanh toán giao dịch. Trong bối cảnh chính phủ Hồng Kông tích cực hỗ trợ việc phát hành tài sản ảo hợp pháp, một khung thị trường tài sản ảo đã hình thành với các quy định pháp lý và giao dịch tuân thủ.
Từ góc độ động lực thị trường, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng RWA tại Hồng Kông có thể mở ra một kênh tài trợ tuân thủ hoàn toàn mới, một số công ty niêm yết cũng hy vọng có thể tăng cường niềm tin của thị trường và giá cổ phiếu thông qua việc tham gia vào lĩnh vực này. Sự kỳ vọng này có điểm tương đồng với một phần tâm lý thị trường trong cơn sốt ICO ban đầu.
Q2: Sự khác biệt giữa RWA ở Hồng Kông và RWA Web3 là gì?
Sự khác biệt rất lớn, hai bên thậm chí không có mối liên hệ trực tiếp nào.
Cốt lõi của RWA tại Hồng Kông là "tuân thủ toàn bộ chuỗi". Tài sản cơ sở cần phải đáp ứng yêu cầu pháp lý của cả hai khu vực, tức là tuân thủ quy định của nơi có tài sản (như nội địa) và quy định địa phương của Hồng Kông. Yêu cầu tuân thủ này không chỉ dừng lại ở mức độ công nghệ của "chuỗi liên kết xác nhận quyền sở hữu", mà nó phải được xây dựng trên cơ sở các tài liệu có hiệu lực pháp lý rõ ràng. Ví dụ, tài sản dữ liệu cần hoàn thành việc báo cáo xuất cảnh tuân thủ, trong khi tài sản vật chất cần thực hiện các thủ tục chuyển giao xuất cảnh tuân thủ.
Có một giả định phổ biến trên thị trường, chẳng hạn như việc phát hành RWA tại Hồng Kông sau khi xác nhận quyền sở hữu bất động sản trong nước trên chuỗi. Tuy nhiên, trong khung hiện tại, con đường này hoàn toàn không khả thi. Thứ nhất, Ủy ban Chứng khoán Hồng Kông (SFC) rõ ràng cấm giao dịch tự động trên chuỗi; thứ hai, việc chuyển nhượng toàn bộ quyền sở hữu bất động sản trong nước sang Hồng Kông gặp phải những rào cản pháp lý và thực tiễn to lớn.
Hiện tại, hình thức RWA được HKMA khuyến khích chủ yếu tập trung vào stablecoin và trái phiếu token hóa (như trái phiếu xanh do chính phủ phát hành). Đối với RWA vật lý rộng rãi hơn, mô hình hoạt động vẫn chưa rõ ràng, nhưng có thể xác định rằng các cơ quan quản lý không chấp nhận mô hình phát hành chỉ dựa vào quyền sở hữu trên blockchain, tài sản phải hoàn toàn nằm dưới hệ thống quản lý của Hong Kong.
Do đó, RWA ở Hồng Kông trong việc ứng dụng công nghệ blockchain, nhấn mạnh nhiều hơn đến bản chất của nó như một "sổ cái phân tán có quy định", thay vì việc giao dịch và lưu thông tự do toàn cầu mà RWA Web3 đang theo đuổi.
Q3: Làm thế nào để hiểu một cách đơn giản về RWA ở Hồng Kông?
Ở giai đoạn hiện tại, có thể hiểu RWA Hong Kong như một "thị trường hợp đồng tương lai cho phép phát hành tuân thủ cá nhân."
Giống như hợp đồng tương lai dầu thô cần có nơi lưu trữ cụ thể để giữ và giao hàng dầu thô thực tế, RWA của Hồng Kông cũng yêu cầu tài sản cơ sở của nó phải ở trạng thái có thể được các cơ quan quản lý tài chính Hồng Kông kiểm soát hiệu quả. Nếu tài sản vật chất cơ sở của một RWA không thể được kiểm soát, thì khả năng cao là nó sẽ không được phê duyệt. Ví dụ, việc RWA hóa lợi tức cho thuê từ bất động sản ngoài khu vực Hồng Kông, do bản thân bất động sản và hành vi hợp đồng cho thuê không thể trực tiếp chịu sự quản lý của Hồng Kông, khả năng phê duyệt của các dự án như vậy là rất thấp.
Ngược lại, một số tài sản vô hình, như bản quyền văn hóa giải trí, có khả năng lớn hơn. Chỉ cần các tài sản này có quyền sở hữu rõ ràng và tuân thủ pháp luật tại đại lục, và có thể chuyển nhượng quyền lợi hợp pháp của chúng sang thực thể quản lý ở Hồng Kông, thì lợi nhuận trong tương lai của chúng có thể được sử dụng để phát hành RWA.
Cần lưu ý rằng chính phủ Hồng Kông hiện không yêu cầu bắt buộc các tài sản cơ sở của RWA phải nằm trong lãnh thổ Hồng Kông, yêu cầu cốt lõi là tài sản có thể “được chính phủ Hồng Kông quản lý”. Dựa trên điều này, tác giả dự đoán rằng, ngay cả khi một tài sản chất lượng tốt không nằm ở Hồng Kông, nhưng nếu có thể cung cấp bộ chứng chỉ đáng tin cậy đáp ứng yêu cầu quản lý của Hồng Kông (ví dụ, báo cáo kiểm toán liên tục do các công ty kiểm toán "Big Four" cung cấp), vẫn có khả năng được phê duyệt để phát hành.
Q4: Phát hành RWA có thể giao dịch ngay không?
Không được. Phát hành RWA và giao dịch RWA là hai việc hoàn toàn độc lập.
Việc phát hành RWA gần giống với một hành động huy động vốn. Khi đơn xin phát hành được phê duyệt, bên phát hành có thể huy động vốn từ các "nhà đầu tư đủ điều kiện" (Professional Investor). Nhưng điều này không có nghĩa là token có thể được giao dịch công khai.
Nếu muốn thực hiện giao dịch, theo các ranh giới quản lý do Ủy ban Chứng khoán và Tương lai Hồng Kông (SFC) quy định, việc giao dịch tự động RWA token trên chuỗi là hoàn toàn bị cấm. Con đường duy nhất là xin niêm yết (Listing) trên nền tảng giao dịch tài sản ảo có giấy phép tại Hồng Kông (VASP).
Ngoài ra, những nền tảng giao dịch tài sản ảo tuân thủ quy định này chỉ mở cửa cho các nhà đầu tư đủ điều kiện, điều này về cơ bản loại bỏ khả năng thu hút số lượng lớn nhà đầu tư bán lẻ thông qua việc tiếp thị cộng đồng hoặc thổi phồng, điều này hoàn toàn khác biệt với mô hình hoạt động của một số tài sản tiền điện tử (như đồng Meme). Đồng thời, việc niêm yết và giao dịch trên các nền tảng tuân thủ quy định cũng dự kiến sẽ phát sinh chi phí không nhỏ.
Q5: Về việc phát hành stablecoin tuân thủ ở Hồng Kông thì sao?
Trong tất cả các loại RWA, khả năng phát hành stablecoin tuân thủ quy định là lớn nhất, đặc biệt là stablecoin phát hành dựa trên các tài sản chất lượng cao như đô la Hồng Kông, nhân dân tệ ngoài khơi, đô la Mỹ hoặc trái phiếu có xếp hạng tín dụng cao.
Tất nhiên, rào cản cũng rất cao. Chưa nói đến quy trình tuân thủ phức tạp, chỉ riêng chi phí tài chính cũng đã tạo ra rào cản gia nhập rất lớn đối với hầu hết các doanh nghiệp khởi nghiệp. Theo "Quy định về Stablecoin", tổ chức phát hành cần thực tế nộp ít nhất 25 triệu đô la Hồng Kông làm vốn thực góp, và phải chịu sự giám sát tập trung từ Cơ quan Quản lý Tiền tệ. Ngoài ra, stablecoin phát hành phải có 100% tài sản lưu động chất lượng cao làm hỗ trợ dự trữ.
Q6: Công nghệ chuỗi liên minh có thể được sử dụng để phát hành RWA Hồng Kông không?
Đây là một hiểu lầm lớn thường gặp gần đây. Các trường hợp ứng dụng của chuỗi liên minh trong nước (như xác quyền, truy xuất nguồn gốc) và yêu cầu tuân thủ của RWA ở Hồng Kông có thể nói là hoàn toàn không liên quan đến nhau, nhưng một số người đứng đầu doanh nghiệp mà chúng tôi tiếp xúc thường nhầm lẫn giữa hai điều này.
Hiệu lực pháp lý của dự án RWA tại Hong Kong hoàn toàn phụ thuộc vào tính rõ ràng về quyền sở hữu và giá trị thực của tài sản cơ sở. Theo phân tích của các chuyên gia pháp lý tại Hong Kong, người phát hành phải thực hiện nghĩa vụ xác minh nghiêm ngặt, bao gồm:
1 Kiểm tra văn bản pháp lý: Xác nhận tài sản không có bất kỳ quyền hạn nào thông qua tài liệu đăng ký quyền sở hữu, tuyên bố tư pháp, v.v.
2 Kiểm toán xuyên suốt tài chính: Ủy thác cho các tổ chức kiểm toán có giấy phép kiểm tra dòng tiền, nợ phải trả của tài sản, phòng ngừa gian lận tài chính.
3 Đánh giá độc lập từ bên thứ ba: Đối với tài sản phi tiêu chuẩn, cần được tổ chức đánh giá độc lập sử dụng nhiều mô hình để thực hiện việc chứng thực đánh giá.
Nói một cách đơn giản, dự án RWA ở Hồng Kông chỉ công nhận các tài liệu văn bản có hiệu lực pháp lý và kết quả kiểm tra của các tổ chức bên thứ ba có giấy phép, hoàn toàn không chấp nhận "quyền sở hữu trên chuỗi" ở cấp độ kỹ thuật như là cơ sở của hiệu lực pháp lý.
Q7: Phát hành RWA tại Hồng Kông có tác dụng gì?
Theo quan điểm của tác giả, đối với các doanh nghiệp chính thức, vai trò cốt lõi chủ yếu có hai điểm: thứ nhất là mở rộng các kênh tài chính hợp pháp cho tài sản chất lượng cao; thứ hai là đối với các công ty niêm yết, có thể là tín hiệu tích cực để nâng cao niềm tin của thị trường.
Tuy nhiên, cần phải cảnh giác rằng, trong thị trường hiện tại có rất nhiều người tham gia sử dụng RWA như một câu chuyện đầu cơ. Mục đích thực sự của họ có thể không phải là hoàn thành việc phát hành tuân thủ, mà là lợi dụng khái niệm nóng này để huy động vốn tư nhân hoặc thao túng thị trường. Hiện tượng này không phải là hiếm trong ngành và đáng để các nhà đầu tư và người làm nghề phải cảnh giác cao.
Tóm tắt
Tóm lại, RWA ở Hong Kong là một lĩnh vực cực kỳ mới, số lượng các trường hợp thành công có thể đếm trên đầu ngón tay. Do đó, quan điểm của bài viết này có thể vẫn còn hạn chế, tác giả cũng sẽ liên tục cập nhật nhận thức của mình cùng với sự hiểu biết sâu sắc hơn về lĩnh vực này. Bài viết này chỉ như một ghi chép cá nhân tại thời điểm hiện tại, hy vọng có thể cung cấp một số tham khảo giá trị cho các đồng nghiệp quan tâm đến lĩnh vực này.