投资日本地产陷阱重重！大阪再度爆发数起「地面师」组织型犯罪

大阪举办 2025年世博会，吸引了全球的目光，由于大阪房价相对比昂贵且市场饱和的东京便宜，加上近来观光业发展蓬勃，成为许多华人移民养老的考虑首选，然而，正因为利润空间大，投资人欲投资但碍于语言与法律知识不足的隔阂问题，让诈团有机可趁，大阪成为地面师诈团的新舞台。香港知名 YouTuber 原子档案 Mr. Atom 揭露了一起专门锁定香港人的跨国土地诈骗案，而几乎同一时期，NHK 和多间日本媒体也披露最近震惊日本社会的「大阪地面师」事件，诈骗集团冒充地主成功骗走超过 14 亿日圆，而被骗的受害者甚至包括日本和中国的知名企业。

两起诈骗事件虽无直接关联，但共通点皆为利用「大阪地产投资」为幌子，而受害者当中都有华人，让买家投入大笔资金后才惊觉上当受骗。以下为综合整理报导。

原子档案爆料：港人误信「大阪梦幻建案」，退休金付诸流水

香港 Youtuber 原子档案 Mr. Atom 接获数名被害者爆料，他们参加地产投资发表会，欲投资大阪房地产养老，将退休金投入后，却发现被「空手套白狼」，日本的建案早就停工，建商换人，地面师集团成员包括中国人与日本人，甚至根据 Mr. Atom 称，其中还有中国人改名冒充日本人，继续在香港办地产说明会骗新的投资人入坑，完全视司法为无物。这些受害者哭诉在日本请律师提告，却没被日本警方重视，求助无门，只好诉诸自媒体求助。

Mr. Atom 近日发布影片，揭露多位港人受害者参加地产投资发表会后，误信「日本退休天堂」的梦幻蓝图，把几百万港元的退休金投入大阪地产投资项目，受害者原以为买下的是即将完工的投资型物业，却发现建案早已停工，负责的建商已更换公司名称，负责人也联络不上，合约无法兑现与土地所有权不清等等复杂情况。

更令人震惊的是，这起大阪地产投资诈骗案疑似由跨国诈骗集团操盘，成员涉及中国人、香港人与日本人，他们在豪华五星级酒店举办说明会，专门锁定欲投资日本房产的中文族群，至今还继续骗。

多名受害人赴日寻求法律协助，却因语言、法律认知、跨国司法流程等问题，苦无援手，即便请了律师，据称，日本警方对非本国居民的报案相对消极，让他们几乎已经求助无门，只能诉诸自媒体。

日媒揭露地面师手法：冒充地主、变更公司登记，诈走 14.5 亿日圆

最近日媒均以大篇幅报导一起与 Netflix 剧情高度相似的「地面师」诈骗案，这起案件由日本人主导，手法却与 Mr. Atom 爆料的案件有许多共通点，歹徒皆利用受害者想要投资遍地是黄金又相对便宜的大阪房地产的人性弱点，骗走许多受害者的钱。

大阪地面师事件的主嫌为福田裕和粂陵平，他们假冒了真正拥有大阪市南区三处土地的业主和土地所有权企业，诈团中一名六十多岁的女性成员假扮拥有该土地的社长，用伪造的驾驶执照（注：日本跟美国一样，没有个人身份证，只需驾驶执照证明身份) ，向当地的户政单位提交相关文件，成功骗过公务员，变更了土地登记所有权人，诈团并与两间欲取得房地产的公司签订买卖合约，骗到 14.5 亿日圆，就跟 Netflix 日剧「地面师」一样，被骗的地产商以为捡到便宜，结果是一场空。

大阪地面师事件如何被曝光？

据报导，该地段的管理人员说看到有人想打开某间物业的门却发现大门钥匙已被换掉，联络房屋的业主，他却惊讶表示从来没有卖房子，该名管理人员称数名人士以为自己买了那栋房屋，结果根本是买了个「寂寞」。真正的业主建议赶快报警处理，才让整起事件曝光。

拥有该房产物业的公司的社长在访谈中透露，他早在去年2月就察觉到了一些异样。当时，社长委托司法士 (类似台湾的代书) 以另一件事检查公司的登记，发现「代表取缔役」一栏在他不知情的情况下被改成了一个名叫「粂」的人。

日本的公部门误信地面师伪造文书，原业主气急败坏提告

最扯的是地面师可以「以假乱真」，用伪造文书骗过公务员，就连日本区役所和法务局也被呼隆。该名委托司法士慌乱的跑到区役所和法务局，要求查看土地登记申请文件，但他们以文件包含个人资讯为由拒绝出示，不予采纳。物业的社长收到多家房地产公司咨询自己的房产时，意识到这是起「土地诈骗」。

这名社长说即使向法务局等部门解释了登记是假的，他们也不相信，声称提交的是真的文件，所以最终还要花费了大量时间和金钱打了一场民事诉讼，他的愤怒无处发泄。

犯罪嫌疑人是如何冒充业主的？

NHK采访了解到地面师的具体作案手法。根据调查人员和民事审判文件，嫌疑人首先伪造了一张借条，声称拥有该房产的公司的女社长向他们借钱，他们将借据出示给区政府，冒充债权人，以取得社长的居民登记卡影本。

根据日本住户基本台帐法规定，地方政府认为适当的情况下，可以因追债目的，发放复印债务人的居民登记卡等其他文件，日本警方向媒体表示这个制度被滥用。

地面师诈团就这样非法取得了社长居民登记卡上的个人资料。诈团团伙成员之一的一名女性，用伪造的驾照扮演业主成功。

大阪房产投资成诱饵，资讯落差和法令知识不足为关键

虽然两起案件发生背景与犯案成员不同；一为华人社群遭跨国集团诈骗，一为日本本土诈欺集团操盘，但诈骗逻辑却惊人一致，利用大阪房产为诱饵进行诈骗，利用日本现有的地政司法漏洞，假冒地主、建商、提供假文件让投资人难以验证，大阪地面师案虽首脑为日本人，但根据多间日本传媒报导，受害者多数是华人。

笔者认为， Don’t Trust, Verify 这句老话永远都有用，听到 Too Good To Be True 的梦幻投资标的时，不要被诈骗的话术所迷惑，天底下没有白吃的午餐，保护好自己的身家财产。

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