房地產領域的真實資產代幣化探索

引言

真實資產(RWA)代幣化並非加密貨幣市場的新興概念。早在2018年,資產代幣化和證券型代幣發行(STO)就已出現,與當今的RWA概念有相似之處。然而,由於監管框架尚不成熟以及潛在回報缺乏顯著優勢,這些早期嘗試未能發展爲成熟的市場領域。

2022年,隨着美國持續加息,美國國債收益率大幅超過加密市場中穩定幣借貸利率。因此,將美國國債代幣化爲RWA對加密行業愈發具有吸引力。有鑑於此,MakerDAO、Compound和Aave等知名DeFi項目,以及高盛、摩根大通、西門子等傳統金融機構,甚至一些政府都開始探索RWA領域。

近兩年來,多個房地產RWA項目在市場上嶄露頭角。它們旨在多方面拓展房地產投資市場,使房地產投資產品多元化,並降低房地產投資者的準入門檻。本研究對此類項目進行案例分析,以剖析房地產RWA的設計優劣勢及其潛在市場。鑑於這些項目主要針對北美房地產資產和投資者,相關政策、法規和市場狀況的討論將主要圍繞北美房地產市場展開。

房地產代幣化市場的方法

房地產市場是一個充滿投資機會的巨大領域。根據Statista 2023年3月的研究數據,北美上市房地產市場的價值高達1.3萬億美元,而全球上市房地產市場的規模則達到2.66萬億美元。

房地產市場代幣化的核心目標是實現以下一個或多個目標:創造更多樣化和靈活的房地產投資產品,吸引更廣泛的投資者羣體,以及提高房地產資產的流動性和價值。這些產品主要以三種形式呈現:

1. 房地產所有權碎片化融資。

2. 特定區域房地產市場指數產品。

3. 將代幣化房地產作爲抵押品。

此外,代幣化和區塊鏈整合還增強了房地產資產的透明度和民主化治理。

房地產投資信托(REIT)是一種擁有、經營或爲創收房地產提供融資的公司。REIT爲普通投資者提供了一個類似共同基金的投資機會,使他們能夠獲得基於股息的收入和總回報,並有助於當地房地產市場的發展。REIT和房地產RWA在提供碎片化房地產投資機會方面有相似之處,有效降低了投資門檻並提高了房地產資產的流動性。然而,傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,仍然保持集中化的運營模式。盡管如此,它們在嚴格的監管框架內對資產的嚴格審查和投資結構設計,爲房地產RWA項目提供了堅實的藍圖。

在過去兩年的房地產RWA項目運營中,我們對其優勢和劣勢有了更清晰的認識。

通常,房地產RWA項目具有上述特徵。深入研究具體案例後,我發現由於管理和產品方法的不同,每個項目在實際運營中遇到的情況各不相同。

案例研究

在本章中,我選擇了三個房地產RWA項目進行分析。每個項目採用不同的方法來代幣化房地產市場,並在各自領域最受歡迎。值得注意的是,這些仍處於早期階段的項目,其產品尚未經過長期和廣泛的市場驗證和測試。

RealT

RealT於2019年推出,是市場上最早的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis區塊鏈(主要在Gnosis上)使美國住宅房地產可供投資。

RealT收購住宅物業並根據美國法規對擁有物業契約的實體進行代幣化。這些物業的管理、維護和租金收取責任委托給第三方管理機構。扣除費用後,特定物業產生的租金分配給其代幣持有者。盡管RealT負責代幣化過程,但它在法律上與持有房地產資產的公司是分開的。正如其網站所述,如果公司違約,代幣所有者保留任命另一家公司管理持有物業契約的公司的選擇權。值得注意的是,他們不被要求共同投資於他們引入市場的物業。物業的代幣持有者每月可以獲得物業租金收入的分成,不包括約2.5%的維護儲備金和管理費,通常約爲價值的10%。

以蒙哥馬利的這處物業爲例,房地產代幣總價值爲323,020美元,每個代幣價格爲52.10美元,共發行6,200個代幣。該物業每月產生2,600美元的租金收入。扣除運營和管理費用共622美元後,每月淨利潤爲1,978美元,年收益爲23,736美元。因此,每個代幣獲得3.83美元的分配,年化收益率爲7.35%。

對於這處物業,RealT提供100%的代幣,這意味着RealT無需與客戶共同投資,可以維持一個幾乎無風險的運營模式。管理機構收取8%的租金和維護費用的剩餘部分,投資平台僅收取2%用於物業代幣化、選擇管理機構和監督管理。通過這種方法,RealT團隊可以節省大量管理時間,專注於尋找合格的物業並將其代幣化推向市場。

然而,盡管所有權碎片化促進了投資者之間的風險分擔,但也帶來了挑戰。當投資者的財務利益太小,以至於公司管理成本變得不可行時,問題就會出現。一份報告解釋了房地產代幣持有者和RealT之間的利益衝突。RealT選擇管理機構來管理其擁有的物業;如果RealT對物業擁有大量所有權,它可以降低代理成本;因此,低效的管理將對他們產生負面影響。然而,如果RealT的股份太大,這可能會對代幣流動性產生負面影響,小股東也可能成爲搭便車者。這些所有者可能期望大股東能夠監督所聘請的管理機構是否在財務上可行。另一方面,如果RealT的股份微不足道,RealT可能缺乏足夠的動力來充分選擇管理機構或參與監督過程,而且許多投資者很難有效地承擔監督管理機構的責任。

Parcl

Parcl協議是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格走勢。Parcl用於使用AMM架構獲得合成資產的永續敞口。Parcl引入了Parcl Labs價格反饋,根據特定地區房地產的銷售歷史創建指數。銷售歷史期限可根據物業交易頻率而變化。創建指數後,投資者有機會對房地產價值進行投機,可以做多或做空房地產價格。

這種方法使Parcl避免了法律問題,因爲平台運營中沒有涉及實際房地產。有人可能會質疑它是否真的是一個房地產RWA項目,因爲它不符合上述標準。然而,它是一個相對受歡迎的RWA項目,得到了Coinbase、Solana Ventures、DragonFly等行業大佬的投資。包括對房地產RWA多元化可能性的討論是合理的。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前總鎖倉價值爲1600萬美元。運營一年多後,Parcl似乎沒有引起太多關注,日交易量不到1萬美元,日活躍用戶不到50人。

Parcl的產品簡化且快速開發。Parcl Labs價格反饋和指數市場設計良好,易於使用。

在運營方面,Parcl團隊積極推出Parcl Point、Real Estate Royale等用戶獲取計劃。盡管具有這些優勢,並得到衆多知名投資機構的支持,Parcl在市場上仍保持相對低調,用戶羣小,交易量有限。也許市場還沒有爲房地產指數產品做好準備。

Reinno

像Ripple和MakerDAO這樣的大型加密貨幣公司也在探索允許用戶將房地產代幣化作爲貸款抵押品的可能性。Ripple在7月宣布,其中央銀行數字貨幣團隊正朝這個方向努力。MakerDAO與RobinLand整合,支持房地產抵押貸款。RealT提供使用代幣化房地產作爲貸款抵押品的選項,盡管這一服務僅限於他們發行的代幣。本質上,這項服務更類似於代幣借貸產品,並沒有實質性地增加房地產所有者的資本流動性。

Reinno是一個於2020年啓動、2022年停止運營的項目。雖然它在市場上沒有留下太多印記,但它引入了兩個值得一提的與房地產RWA相關的產品。

第一個產品是基於代幣化房地產的貸款服務。當房產所有者需要融資時,他們可以向Reinno提交房產文件。一旦獲得批準,Reinno將在特拉華州爲交易創建一個特殊目的公司。然後,Reinno將爲房地產代幣創建智能合約,所有者可以將代幣存入作爲貸款抵押品。貸款限額將基於代幣價值。

第二個產品是抵押貸款融資,用戶購買帶抵押貸款的房產後,可以將房產所有權代幣化以獲得融資。獲得的資金可用於償還銀行抵押貸款,隨後客戶以固定利率償還貸款。

Reinno的運營仍然是集中化和線下模式,客戶需要訪問辦公室並提交房地產文檔。採用Reinno這樣的方法存在一些明顯的風險。首先,如果借款人選擇違約並停止還款,Reinno作爲代幣化服務提供商而非貸款人,將難以起訴借款人。Reinno並不實際擁有抵押物業;貸款實際上是由選擇在Reinno上放貸的用戶提供的。目前,由於缺乏借貸雙方之間的直接貸款合同,特別是在碎片化房地產融資的背景下,沒有全面的法律框架來保護這些貸款人。Reinno尚未提供詳細的措施來緩解這種違約風險。其次,如果房產所有者在借款後決定出售房屋,或在Reinno完成抵押貸款融資後停止向銀行繼續償還抵押貸款,Reinno無法阻止導致房產轉讓的此類行爲,實際上導致借款人對房產進行了"雙重支出"。這些明顯的風險可能導致項目被放棄,未來的房地產RWA需要成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA是一個相對新的概念,尚未建立固定的市場規模或產生領先項目。目前在這個領域運營的項目在市場規模和用戶羣方面相對較小。這個領域需要嚴格的合規運營和成熟的法律監管框架。一些項目採用了風險