房地產RWA項目研究:區塊鏈上的磚塊

真實世界資產（RWA）代幣化在加密貨幣市場已有多年歷史,早期嘗試包括資產代幣化和證券代幣發行。然而,由於監管不完善和缺乏顯著收益,這些嘗試未能形成規模。

2022年,隨着美國利率上調,國債收益率超過了加密領域的穩定幣借貸利率,使得國債RWA代幣化對加密行業更具吸引力。一些成熟的DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年出現了一些房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場、豐富投資產品、降低門檻。本研究將分析這些項目的設計優劣及潛在市場,主要涉及北美房地產市場。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場投資機會巨大。2023年3月的數據顯示,北美上市房地產市場價值1.3萬億美元,全球市場爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場主要有三種形式:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

此外,上鏈還可提高房產資產的透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)和房地產RWA在提供碎片化投資機會方面相似,都降低了門檻並增強了流動性。但REIT通常不爲投資者提供管理或所有權,保持中心化運營。盡管如此,REIT的監管框架和運營模式爲房地產RWA項目提供了參考。

房地產RWA項目通常具有以下優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高流動性
• 投資多樣化
• 運營透明度高

缺點:

• 監管不明確
• 法律框架不完善
• 運營成本高
• 投資者保護機制不足

具體項目因管理和產品方法不同,實際運營情況各異。

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,專注於美國住宅房產代幣化。

RealT購買住宅房產並根據美國法規進行代幣化。房產管理、維護和租金收集由第三方負責。扣除費用後,租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化流程,但與持有房產的公司在法律上分離。

以一處房產爲例,總價值323,020美元,發行6,200個代幣,每個52.10美元。月租金2,600美元,扣除費用後淨利潤1,978美元,年度總額23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分紅,年利率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,無需與客戶共同投資,維持近乎無風險的模式。管理機構從租金中取得8%,從維護費用中取剩餘部分,RealT僅收取2%代幣化費用。

然而,分散所有權也帶來挑戰。當投資者持股比例過小時,公司管理成本可能過高。RealT的持股比例過大或過小都可能導致監督管理機構的動力不足。

數據顯示,約90%的RealT投資者投資少於500美元,9%投資500-2000美元,1%投資更多。這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場,增加了流動性。

RealT在Gnosis網路上分發了約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,相當於近兩年150K-180K美元收入。

RealT的公司結構包括核心運營實體Real Token Inc.、房產公司母公司Real Token LLC,以及每個投資房產對應的系列LLC。這種結構旨在隔離各房產的法律和財務風險。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場價格變動。Parcl通過AMM架構推出房地產相關的合成資產。

Parcl LabsPrice Feed創建特定區域房地產指數,投資者可對房價走勢進行投機。這種方法避免了實際房產買賣的法律問題。

Parcl測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。然而,其日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

盡管Parcl產品設計成熟,團隊積極推廣,但關注度和市場份額仍然較低。這可能表明加密市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

Reinno於2020年推出,2022年停止運營,但引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個是基於代幣化房產的貸款服務。房主可將房產文件提交給Reinno,獲批後Reinno將創建SPV公司和智能合約,允許所有者將代幣作爲貸款抵押。

第二個是房貸融資。用戶用銀行貸款購房後,可將房產所有權代幣化融資,用於償還銀行貸款,然後按固定利率向協議還款。

Reinno採用中心化線下模式,存在明顯風險:

1. 借款人違約時,Reinno難以起訴
2. 房主可能在借款後出售房屋,導致"雙花"

這些風險可能是項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA仍處於早期階段,尚未形成明確的市場規模或龍頭項目。現有項目規模和用戶基礎相對較小。該領域需要嚴格合規和成熟的法律框架。

一些項目採用風險隔離的公司結構或選擇房產相關金融產品作爲投資目標,以降低風險。然而,要充分發揮房地產RWA潛力,立法進步和合規運營不可或缺。

目前缺乏清晰一致的監管框架。美國各監管機構對代幣分類存在分歧,國際上也缺乏參考標準。這種不確定性威脅着投資者信心和房產代幣化的長期可行性。

盡管如此,許多知名金融和加密公司仍在嘗試房地產RWA,部分項目已初步證明了可行性。隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。